Недвижимость в Крыму: что по чем?

24.08.2015 08:20

Ситуация с недвижимостью на аннексированном больше года назад Крыму не особо поменялась даже с приходом «новой власти». Однако, к присущей нестабильности рынка добавился также факт того, что за последний период с момента присоединения полуострова к Российской Федерации, стал вопрос регистрации и перерегистрации имущества граждан Крыма. Ведь с одной стороны, по решению референдума и правительства РФ, полуостров теперь является отдельной республикой в составе данной страны, а де-юре согласно международному праву до сих пор остается частью Украины. Таким образом, украинцам стало сложнее продать, а россиянам купить квартиры или дома, которые находятся на территории Крыма. В любом случае, оформление сделок купли-продажи происходит постоянно, рынок недвижимости не замер, хотя некоторая «депрессивная» тенденция начала прослеживаться уже давно.

Динамика рынка за первое полугодие оказалась лучше ожидаемого

Согласно ежемесячному обзору рынка, который проводят эксперты аналитического центра торговой системы REM Navigator, объем рынка по количеству предложений вырос почти вдвое за первые шесть месяцев текущего года. Январь месяц показал значительный рост по сравнению с декабрем 2014 года, когда на рынке было выдвинуто всего 5059 предложений. За месяц рост составил более, чем 0,9%. При этом, основной спрос приходился на однокомнатные квартиры, которые показали растущую динамику, а цены за весь месяц не изменились ни в одном сегменте. В общем и целом именно в этот период покупательская активность была самой пиковой. И это при том, что основной «сезон распродаж» начинается весной, когда, в общем-то и должно совершаться больше сделок купли-продажи.

Как отмечают эксперты и сами риелторы, наиболее удачным периодом вот уже сколько лет отмечается конец февраля - начало марта месяца. В этот сезон расширяется ассортимент и растет количество предложений, хотя, качественная и высоколиквидная недвижимость быстро раскупается. Исходя из приведенных статистических данных, февраль, однако, показал спад в объеме предложений, чего никак не ожидали участники рынка. Фактически, объем рынка составил 5032 предложения, что на 27 меньше, чем было в январе месяце. В этот период спад составил 1,4%. Вместе с тем по данным торговой системы REM Navigator цены на недвижимость в Крыму в феврале 2015 года снизились на 14% (в USD). На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость по состоянию на конец месяца составили: на 1-комнатные квартиры – 1454 USD/м2, на 2-комнатные квартиры – 1395 USD/м2, на 3-комнатные квартиры – 1111 USD/м2, на дома – 1300 USD/м2. Как отмечает эксперт по недвижимости в Крыму Мануйленко Марина, причиной такому послужил нарастающий дисбаланс на рынке. Если за 2014 год динамика цен на рынке достигла своего пика с ростом на 46% вместе с отсутствием спроса как такового, то этот рост по факту не был подкреплен реальными макроэкономическими показателями, то есть, наблюдалась чистая спекуляция. В конечном итоге, это привело к тому, что рынок в феврале, достигнув максимума, рухнул.

Тем не менее, с марта по июль рынок снова начала восстанавливаться. Объем предложений возрос с отметки 5032 до 7814 в июле месяце. Ежемесячно рост составлял порядка 3-5%. С другой стороны, спрос со стороны покупателей оставался и остается до сих пор низким. Покупательская активность значительно снизилась в связи с ухудшением положения в Крыму, даже не смотря на то, что динамика цен показывает нисходящую тенденцию. По данным торговой системы REM Navigator цены на недвижимость в Крыму в июле 2015 года снизились на 8% (в USD). На вторичном рынке Симферополя средние цены на недвижимость по состоянию на конец месяца составили: на 1-комнатные квартиры – 1303 USD/м2, на 2-комнатные квартиры – 1209 USD/м2, на 3-комнатные квартиры – 984 USD/м2, на дома – 1200 USD/м2. В июле 2015 года на рынке недвижимости Крыма продолжился сезонный спад активности. Спрос на недвижимость отсутствовал. Цены снизились во всех сегментах рынка. Как отмечают эксперты, возобновление активности можно ожидать только к концу августа – началу сентября месяца. В то же время, клиентам есть где «разогнаться», ведь за летний сезон количество новых объектов значительно увеличилось.

Что изменилось за прошедший год в составе РФ?

На сегодняшний день стало очень сложно судить о том, хорошо ли плохо стало в Крыму после присоединения к Российской Федерации. С одной стороны, людям повысили зарплату, пенсию и социальные выплаты до среднего российского уровня, что, можно сказать, на порядок выше, чем в Украине. С другой же стороны, общая динамика цен, как на продукты питания, так и в данном случае на недвижимость, значительно возросли (опять же дабы соответствовать уровню России).

За все прошедшее время рынок недвижимости в Крыму претерпел значительных изменений. Рост цен за 2014 год составил более 50%. А с учетом привязки к доллару и девальвации российского рубля переоценке данный показатель составляет около 150%. Эксперт Мануйленко Марина отмечает, что с притоком российских покупателей на рынок по факту выросли только цены, однако практических продаж стало меньше. «Цены после перехода выросли на треть, потом процентов на 10 опустились и продолжают держаться на таком уровне, думаю и до конца года особых изменений не будет», - комментирует ситуацию на текущий период эксперт.

Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а максимальный – в Балаклаве (71,1%). Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.

Что движет рынком?

Как утверждают многие эксперты, а также представители агентств по недвижимости, спрос на квартиры и дома вблизи моря в Крыму были всегда. При этом, как у украинцев, так и у россиян. Сейчас же большую долю покупателей на рынке составляют именно граждане Российской Федерации, которые желают приобрести дом в курортной зоне вблизи моря. Тем не менее, спрос со стороны самих местных жителей значительно упал. Основной сегмент потребителей составляют люди из других областей России. Кроме того, по большей части в этот сегмент, как показывает статистика, входят обеспеченные люди, а также «пенсионеры» с достатком, которые желают проводить больше времени на южном побережье. Также в число потенциальных покупателей начали входить родственники, которые желают переехать поближе к семье и инвесторы, которые ведут бизнес или как-либо связаны с Крымом и собственным капиталом на полуострове. Ведь куда проще управлять бизнесом, находясь рядом с ним и имея возможность собственноручно контролировать процессы.

С другой же стороны, количество застроек сейчас застопорилось. За прошедший год, в принципе, ничего не изменилось. И на ближайшее время с учетом меняющихся факторов, а также сложностей с банковской системой на полуострове (украинские банки свернули свою деятельность, а некоторые российские отделения отозвали лицензию и закрыли филиалы в Крыму) сложно спрогнозировать, какой ситуация будет в дальнейшем. «Основные большие компании (застройщики – ред.) так и работают. Основными факторами снижения можно считать сложности переходного периода и выжидания людей. Отсутствие программ ипотечного финансирования, а так же кредитования населения. Сейчас это все только начинается», - отмечает Мануйленко Марина.

Естественно, помимо данных факторов остается еще и вопрос ценообразования. Как уже отмечалось ранее, рынок Крыма особо привязан к иностранной валюте, то есть, доллару. Рынок первичной недвижимости постепенно переходит на национальную валюту России. Вторичку со временем ждет такой же исход. Именно поэтому многое будет зависеть от устойчивости рубля, а с учетом нынешней ситуации и нестабильности российской экономической системы, колебания курса и девальвация неизбежна. Не стоит также забывать, что Россия сейчас терпит значительные убытки в связи со снижением стоимости нефти на международном рынке.

Александра Поливаная

Loading...
Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: